既存建物をコンピュータのデジタル空間上に再度、「新築」し、６５年間、ＢＩＭ・ＦＭ連携で運用したと仮定すると、ライフサイクル・コスト全体の約１３％が削減可能との検証結果を得た。明らかとなった課題とＢＩＭ・ＦＭ連携を推進するべく事由について概観する。

　□求められる「建築とコンピュータ」双方にまたがる情報技術の確立□

　最初に顕在化したのは情報技術面での課題だ。オートデスクのＢＩＭソフト「Ｒｅｖｉｔ」と日本ＩＢＭの資産管理ソリューション「Ｍａｘｉｍｏ」の間を橋渡しする中間ファイル（形式）「ＣＯＢｉｅ」運用に即して課題をみてみる。

　ＣＯＢｉｅは、設計分類のシート「Ｓｐａｃｅ」を各部屋の情報（室名、面積、ＩＤなど）と定義しているように、全１３のシートで建物の属性データを区分けしている。大成建設側ではＣＯＢｉｅでのデータ転送を考慮してＲｅｖｉｔで３次元データ（属性データ）を構築する必要があるし、日本ＩＢＭ側には、ＲｅｖｉｔのデータがＣＯＢｉｅを介してＭａｘｉｍｏに正確に受け渡され、稼働するようサポートする役割がある。まさに「建築とコンピュータ」双方の領域にまたがった情報技術のノウハウ公開と共有が必要となる。

　両社は、コラボレーションを続ける中で、「建築とコンピュータ」の中間に位置し、マネージメントする「新しい職能」が必要だと確信した。業態をまたいで、新しい職能＝人材をいかに育てるかという教育面での課題が浮き彫りとなった。

　□数十年に及ぶ建物の管理運用には新たな社会的合意形成が必須□

　プロジェクトに要したのは約３カ月。実際には数十年に渡り、システム運用を続ける。その間、建物の発注者（オーナー）、設計者、施工者、ＦＭ事業者など、さまざまな関係者は、役割に準じて、建物の運用データを共有、管理し、スタッフやシステムの代替わりにも対応しなければならない。

　現況は、大手組織でも専任のファシリティマネジャーをおいているところは少ない。

　今後は、ＢＩＭ・ＦＭ連携時の管理運用コストを拠出する発注者（オーナー）にメリットを定量的に明示し、ＦＭ事業者など、さまざまな関係者間で、ビジネス（コスト負担・メリット享受／分配）を前提とした合意形成が求められる。

　□オーナー側のメリットはコスト負担の低減＋不動産（資産）価値の向上□

　老朽化が進む首都圏のインフラが問題となっている。建物の耐震化も急務だ。今後、建設される建物では、オーナーが追うべき責任の一端としてＢＩＭ・ＦＭ連携による徹底した管理運用が求められるかもしれない。

　発想の転換も必要だ。ＢＩＭ・ＦＭ連携による管理運用で建物を常に最善の状態に保つことで不動産価値を最大化できる。ＢＩＭ・ＦＭ連携はプロパティマネジメント、アセットマネジメントの分野からも注目を集め始めている。それらの側面からも、大成建設と日本ＩＢＭが行った検証実験は意味あるものとなった。

　□デジタルデータの応用範囲を大きく広げるＢＩＭ・ＦＭ連携□

　建築が他の製造業と決定的に異なるのは、一品生産ということだ。そこが建築のユニークさなのだが、そのため設計・施工段階においてＢＩＭソフトで３次元データを構築しても、他の建物にそのまま援用できない。

　ＢＩＭ・ＦＭ連携は、それらの課題を払拭するかもしれない。長期に渡る建物の管理運用にデジタルデータを援用することで、その応用範囲を広げられるし、一品生産という建築の不利な側面を軽減できる。

　次回からは清水建設の施工図部門がＢＩＭソフトを躯体ＢＩＭ＝施工図作成の領域に活用したケースを報告する。

　〈アーキネットジャパン事務局〉（毎週木曜日掲載）