ファシリティマネージメントの中核をなす長期修繕計画システム「ＦＭ－Ｒｅｆｉｎｅ」（ＦＭシステム）の機能概要、ＢＩＭソフト「ＧＬＯＯＢＥ」（福井コンピュータアーキテクト）とのＢＩＭ－ＦＭ連携で解決できる現況の課題を検証した。

　□図面（データ）からＦＭに必要な情報を抽出・再設定・再入力している現況の課題が露呈□

　消費が遅れてきた生産であるように、不動産（建物）を遅れてきた建築と考え、時間軸の中で変遷する経済活動＝企業組織にも見立ててみる。資本金に近似する建築費＝投資などを元手に起業し、収益獲得と再投資を繰り返し、必要に応じてリノベーションも行い、ライフサイクルを終える。

　企業が年次ごとの決算で収支を明らかにするほど、建物は厳密に運用されていないし、「ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）は建築費の３～４倍」とのざっくり感で語られる。ＦＭシステム運用で「ライフサイクルコスト全体の約１３％削減可能」という定量的な検証事例が公開されたのも最近のことだ。

　ＦＭシステムを構築する際、現況では、設計・施工時に作成された建物情報＝図面（データ）から別途、部位部材や設備機器情報などを抽出し、再入力している。膨大な作業コストもかかるし、専任の担当や組織も必要だ。その結果、竣工後、すぐにシステムを運用すべきなのに、数カ月に及ぶタイムラグが発生する。これら課題解消にＢＩＭ－ＦＭ連携が威力を発揮する。

　□建物単体のＢＩＭモデルをＦＭモデル化した後に複数集約して統合データベース運用が可能□

　ＦＭ－Ｒｅｆｉｎｅは建物部材・単価・更新記録同期の情報からなるデータベース・システムだ。建物・電気・空調・衛生・搬送の領域ごとに大中小分類の（ひな形＋自由）設定が可能で、それらの情報ごとに振り分けられた数量・単価とマッチングしている。

　部材、機器などの最終更新年に基づき長期修繕計画の立案を行い、グラフ表示を参照しながら次回更新時期の調整を行う。これらの更新シミュレーションを逐次的に行うことで、実績（過去）、予算（現在）、予測（未来）にわたる建物の生涯全費用の計算＝シミュレーションが可能となる。

　事業収支計画システム「ＦＭ－Ｂａｌａｎｃｅ」のリリースが予定されており、複数不動産（建物）の合算シミュレーションと合わせて、両システムで共通のデータベース運用が可能となる。

　□ＢＩＭ－ＦＭモデルが持つオブジェクト名称（テキストデータ）をマイニング辞書の参照で集約□

　ＢＩＭ－ＦＭ連携ではマイニング技術が採用されている。ＢＩＭモデルからＦＭのために抽出したＦＭモデルの部位部材・設備機器には、固有のオブジェクト名称が付加してある。

　各オブジェクトは、マイニング辞書に基づき網羅的にテキストマイニングされ、建物・電気・空調・衛生・搬送の領域ごとに自動分類される。合わせて、分類されたオブジェクト名称に関連付けてデータマイニングし、目的の台帳へ数量と共にひも付き転記する。これによって台帳作成の正確性の向上と、再設定・再入力に要する作業の大幅な削減が実現する。

　ＦＭ－Ｒｅｆｉｎｅによる更新シミュレーションは、長期修繕計画の立案と合わせて、本来、建物の企画段階で検討されるべき将来の長期にわたる資産管理・維持へ向けての対応、建物の劣化状況・予防管理、さらにロングライフビル企画に向けて援用できる。

　〈アーキネット・ジャパン事務局〉（毎週木曜日掲載）