ＮＴＴファシリティーズの実証実験型オフィス・新大橋ビル（東京都江東区新大橋）におけるＢＩＭ－ＦＭ連携を可能とした「重要な契機」について検証する。

　□ＢＩＭ－ＦＭのプロに加えて資産管理ソリューション「Ｍａｘｉｍｏ」の日本ＩＢＭがプロジェクト参加□

　実施設計段階から施工者である竹中工務店や設備サブコンと協働したことが、ＦＭモデルへと連なる「氏育ちの良い統合ＢＩＭモデル」作成の重要な契機となったのは前稿で概説した。

　引き続き重要な契機となったのは、資産管理ソリューション「Ｍａｘｉｍｏ」のベンダーである日本ＩＢＭのプロジェクトへの参加だ。「Ｍａｘｉｍｏ」については、本稿第２～４回「コスト削減効果測定の試み」においても報告している。「Ｍａｘｉｍｏ」は、ＢＩＭソフト「Ｒｅｖｉｔ」で作成したＢＩＭモデルを「Ｎａｖｉｓｗｏｒｋｓ」を介して受け取り、ＦＭに必須の設備台帳を作成、当該建物の管理運用を擬似的に行い、ライフサイクル・コストを算定する。

　ＮＴＴファシリティーズ、竹中工務店に、「Ｍａｘｉｍｏ」を提供する日本ＩＢＭを加えた３者は、着工３カ月前の１３年２月から週１回のペースで定例会議を開き、「ＦＭモデルに必要なデータをＢＩＭモデルからどのように抽出するか」など具体的なＢＩＭ－ＦＭ連携の方法について検討を続けた。

　□バーチャル竣工によって施工レベルのモデル整合→ＶＨＯで建物管理を事前シミュレーション□

　さらなる重要な契機となったのがＢＩＭ－ＦＭ連携の実現に向けて、着工２カ月後（竣工１０カ月前）に竹中工務店が実施したバーチャル竣工（※）だ。

　実施設計段階で作成した意匠・構造・設備の統合ＢＩＭモデルを、施工に援用できる総合図レベルのＢＩＭモデルに整合し、バーチャル空間上で建設工事のプロセスまで含めた各種シミュレーションを事前に行う。これによって設計段階では困難であった施工レベルでの設備機器の不整合などが発見でき、より精度の高い施工と、それに基づくＦＭが可能となる。

　バーチャル竣工後の重要な契機となったのがバーチャル・ハンドオーバー（ＶＨＯ＝仮想的な引き渡し）だ。

　従来手法では通常、竣工後、最短でも数カ月から半年をかけて作成する竣工図書（図面、設備台帳など）を竣工前に準備できるので、建築主＝大家は、エネルギー消費や清掃作業などの維持管理費を事前にシミュレーションできる。

　新大橋ビルと同規模の延べ床面積約４３００平方メートルのオフィスでＢＩＭ－ＦＭ連携を実施し、約６０年間運用したとすると、ライフサイクル・コスト全体の約１９・６％が削減できるとの試算も公表している。

　※「バーチャル竣工」は竹中工務店の登録商標。

　〈アーキネットジャパン事務局〉（毎週火・木曜日掲載）